Hiện nay, cơn sốt đất đã diễn ra tại nhiều quận huyện trên địa bàn thành phố ngày càng mạnh, người dân đua nhau mua những căn hộ chung cư, dự án tài sản hình thành trong tương lai, điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu khách hàng không tỉnh táo trước những lời chào bán ngọt ngào và đầy lợi nhuận. Ngày 03/5 vừa qua, tại TPHCM, Báo Sài Gòn Giải Phóng đã tổ chức toạ đàm “Nhà ở hình thành trong tương lai làm gì để hạn chế rủi ro” để làm rõ hơn những rủi ro khách hàng có thể gặp phải trong quá trình giao dịch nhằm hạn chế tối đa việc đã nộp tiền mua nhà dự án, nhưng mãi vẫn không được nhận nhà với sự tham gia của Đại diện ngân hàng nhà nước, Hiệp hội Bất động sản, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường; các ngân hàng thương mại cổ phần, các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhiều luật sư.
Dẫn nhập buổi tọa đàm, ông Lê Tiền Tuyến, Phó Tổng biên tập Báo SGGP, nêu tính “ưu việt” của hình thức kinh doanh nhà hình thành trong tương lai (NOTL) đã được Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) cho phép và triển khai hơn 10 năm nay: Vừa giúp các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính khi thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh. Tuy nhiên, thống kê từ thực tế cho thấy, có ít nhất 5 rủi ro khách hàng rất dễ “sập bẫy”, từ hồ sơ pháp lý, tài chính ngân hàng cho đến tiến độ, chất lượng căn hộ… “Dù các nhà làm luật đã cố gắng đưa vào các nguyên tắc, điều kiện ràng buộc chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua NOTL, nhưng trên thực tế hình thức này vẫn chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý cho khách hàng”, ông Lê Tiền Tuyến nhận xét.
Trước hết, đó là rủi ro gây ra từ phía chủ đầu tư. Khi làm dự án, doanh nghiệp nào cũng quảng cáo mình có năng lực, cam kết giữ chữ tín, thậm chí lên sàn chứng khoán để chứng minh sự chuẩn hóa, minh bạch từ quản trị cho đến tài chính. Kế đến là những rủi ro hồ sơ pháp lý, rủi ro tài chính, rủi ro từ ngân hàng, rủi ro về tiến độ, chất lượng căn hộ… những rủi ro này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng tựu chung do am hiểu luật của người mua nhà có hạn. Cụ thể về chất lượng, nhiều căn hộ sau khi khách hàng nhận bàn giao sử dụng chưa được bao lâu đã có tình trạng xuống cấp trầm trọng, nền nhà sụt lún, tường nứt nẻ gây tâm lý hoang mang cho khách hàng. Trong hợp đồng mua bán của khách hàng với chủ đầu tư, những thông tin về nhà mẫu, kết cấu vật liệu, các dịch vụ chung… không được đề cập. Hiện nay một số chủ đầu tư lách luật bằng cách ký hợp đồng với người mua nhà dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng quyền chọn mua, hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh. Khi xảy ra trường hợp phát sinh rủi ro thường người mua nhà gánh chịu. Đây là vấn đề cần phải xem xét giải quyết thấu đáo.
Liên quan tới vấn đề này, ông Phạm Gia Hoà, Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho biết Điều 55 của Luật Kinh doanh BĐS đã quy định rõ khi muốn đưa vào kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đồng thời phải có các giấy tờ pháp lý kèm theo như hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất. . . Còn điều 56 thì khắc phục và hạn chế những phát sinh rủi ro cho người mua. Vấn đề hiện nay là làm sao để cho 2 điều luật này đi vào cuộc sống, chẳng hạn cơ quan quản lý nhà ở cần kiểm tra, xác định lại toàn bộ số dự án đang được triển khai trên địa bàn TPHCM. Điều quan trọng là phải có xác nhận đủ điều kiện được bán, để người mua nhà trong các dự án này nắm bắt được thông tin. Bên cạnh đó cần triển khai ngay việc bảo lãnh của Ngân hàng nhằm bảo đảm về quyền của người mua nhà, như trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ, Ngân hàng sẽ phải đứng ra thực hiện với người mua nhà.
Tuy nhiên, khách hàng còn gặp phải nhiều rủi ro từ ngân hàng, chẳng hạn đối với những dự án sử dụng vốn vay mà tài sản hình thành trong tương lai đã được chủ dự án thế chấp cho ngân hàng. Do đó, phải có sự kiểm soát chặt chẽ để tránh trường hợp người mua nhà dễ dàng trở thành nạn nhân vừa mất tiền vừa không nhận được nhà khi có tranh chấp phát sinh giữa chủ dự án và ngân hàng. Điều này sẽ tác động trực tiếp đến việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đối với hầu hết các dự án.
Lý giải về bảo lãnh ngân hàng trong trường hợp bán NOTL, ông Nguyễn Hoàng Minh khẳng định, ngân hàng chỉ bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng chứ không phải bảo lãnh dự án BĐS, công trình BĐS. Tức là, chủ đầu tư không giao được nhà theo đúng tiến độ hoặc không thực hiện theo hợp đồng đã cam kết, dẫn đến khách hàng không nhận được nhà thì ngân hàng bảo lãnh trả lại tiền mà khách hàng đã nộp. Tiếp đó, việc bảo lãnh của các tổ chức tín dụng nhằm vào quản lý hay quản trị hoặc hạn chế rủi ro mua NOTL, chứ không phải là siết chủ đầu tư hoặc nâng cao giá của căn nhà. Qua đó, tạo niềm tin của khách hàng mua nhà với chủ đầu tư. Về phí bảo lãnh, hiện nay mức phí các ngân hàng đưa ra rất cạnh tranh, theo thống kê từ 0,05% - 0,12%/năm, chi phí tối thiểu để thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh; tài sản thế chấp cũng chính là sản phẩm của dự án.
Ngoài ra, khách hàng còn gặp rủi ro từ chính chủ đầu tư dự án. Theo đó, tại Điều 26 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định sau thời hạn 50 ngày bàn giao nhà cho người mua đã thanh toán đủ tiền theo thoả thuận thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Tuy nhiên, trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận này không đúng theo quy định. Nhiều khách hàng mua nhà thương mại đã nhận nhà nhiều năm nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận vì nhiều chủ đầu tư phải chờ bán hết nhà trong dự án mới tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc dự án đó sai phạm trong việc xây dựng không đúng giấy phép nên cơ quan nhà nước chưa thực hiện việc cấp giấy chứng nhận.
Đối với vấn đề này, ôngNguyễn Hoàng Minh cho biết, tháng 3/2017, UBND TPHCM đã ban hành văn bản xử lý các trường hợp này. Giải pháp là yêu cầu chủ đầu tư làm 3 bước: Trước tiên Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) yêu cầu chủ đầu tư phải có văn bản thỏa thuận gửi đến ngân hàng để đề nghị làm thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, lấy tài sản giải chấp giao cho khách hàng; tiếp theo, NHNN chi nhánh TPHCM sẽ yêu cầu chủ đầu tư cùng với ngân hàng cho vay tiến hành thỏa thuận để chủ đầu tư rút tài sản thế chấp; sau cùng, Sở TN-MT cùng UBND các quận huyện xem xét để cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà, sau khi thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư có tài sản riêng nhưng chưa được chứng nhận sở hữu: Sở TN-MT xem xét cấp giấy chứng nhận cho tài sản thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư; sau khi cấp giấy xong, NHNN sẽ yêu cầu ngân hàng thương mại cho thay thế tài sản thế chấp, tiến hành giải chấp căn hộ để làm thủ tục cấp sổ. Trường hợp chủ đầu tư chây ỳ, trì hoãn không trả nợ ngân hàng, TP cũng chỉ đạo: Sở Xây dựng kiểm tra việc kinh doanh BĐS của chủ đầu tư, để từ đó xác nhận việc sai phạm trong kinh doanh của chủ đầu tư, có biện pháp xử lý hành chính; Sở TN-MT, UBND các quận, huyện hướng dẫn người mua nhà tiến hành khởi kiện theo quy định của pháp luật; cuối cùng, nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật sẽ xử lý hình sự. Đây là các giải pháp căn cơ để giải quyết các rủi ro có thể có trong việc mua, bán NOTL.
Có thể thấy, để giảm thiểu rủi ro, người mua nhà trước khi đặt bút ký hợp đồng giao dịch với bất kỳ một chủ đầu tư nào về nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải yêu cầu xem cho bằng được giấy xác nhận đủ điều kiện bán của dự án, tiếp đến là giấy xác nhận bảo lãnh từ phía ngân hàng.
Vic Nguyễn - tổng hợp